АПМ «ЭМАКС»

Управление проектами. Ожидаемый конечный результат…

Илья Сорока, генеральный директор компании «Эмакс»

Илья Сорока, генеральный директор компании «Эмакс»

«Управление проектами или Техническая служба заказчика (ТСЗ) – это ответственность за все: за четкий алгоритм работы, за грамотный концепт, включающий в себя эстетическую и практическую стороны, за решение формальных вопросов: получение исходно-разрешительной документации и решение процедурных вопросов, связанных с местными администрациями; за этапность прохождения всего пути строительства дома, и за то, чтобы каждый этап заканчивался удовлетворительным результатом. В итоге ТСЗ позволяет инвестору – заказчику сохранить деньги-время-нервы. Заказчик спрашивает с меня: почему плохой проект? Почему дорого? Почему долго? Почему некачественно построили? Я отвечаю», – говорит Илья Сорока, генеральный директор компании «Эмакс»

Наши клиенты, как правило, частные заказчики, совершенно не подкованы в  строительстве. Но они не должны и, по большому счету, не могут быть подкованы! Люди зарабатывают деньги на том, что знают и умеют делать. Строительство дома – это сложный, многоуровневый процесс, включающий в себя определенные этапы, направления деятельности и функционирующие структуры. В создании дома принимает полноценное участие несколько групп с четко закрепленными и разграниченными зонами ответственности:  инвестор-заказчик - техническая служба – подрядчик. За каждой из этих групп закреплены определенные обязанности. Инвестор финансирует и принимает начало-окончание работ, заказчик – формулирует задачи, техническая служба обеспечивает создание качественного продукта в понимаемый промежуток времени за минимальные деньги с возможностью дальнейшей эксплуатации этого продукта и всегда выступает на стороне клиента…

Иногда наше взаимодействие с клиентом начинается уже на этапе выбора участка под застройку. Это очень важная, определяющая дальнейший ход развития событий тема. Мы оказываем такие услуги и имеем большой опыт выявления и преодоления возможных проблем (см. блог компании Эмакс)
Без доверия клиента деятельность ТСЗ невозможна. Ведь заказчик фактически относится к нам как к докторам: сообщает самые личные подробности, рассчитывая, что мы организуем его жизнь в новом доме с учетом всех нюансов и вопросов. Мы увязываем интересы в семье, между супругами, детьми, пожилыми родителями и т.д. Архитектор, в свою очередь, смотрит на эти вопросы с точки зрения организации пространства, наша же задача увидеть ситуацию шире – вплоть до целесообразности принятия тех или иных решений, включая оценку материальной составляющей каждого из них. Обобщение – вот что важно для ТСЗ уже на первоначальном этапе, потому что к моменту, когда будут прорабатываться архитектурные чертежи, ТСЗ  сможет, опираясь на это задание, понять, все ли, что было заявлено и является необходимым, учтено в планировочном  решении. Именно мы отслеживаем соответствие решений, которые принимаются, тем пожеланиям, которые формулируются на начальном этапе.

Деятельность ТСЗ фактически делится на два больших этапа:

1. работы, которые ТСЗ выполняет на этапе предпроекта и проекта

2. работы на этапе стройки и сдачи в эксплуатацию

На этапе предпроекта важнейшим направлением становится сбор необходимой документации. Заказчики, как правило, приходя к нам, имеют только план участка. Первое, что в качестве исходно-разрешительной документации ТСЗ собирает, это технические условия на подключение коммуникаций. Не секрет, что наши «элитные» поселки зачастую не предоставляют всей необходимой инфраструктуры. И люди, приходя к нам, говорят: да, конечно, канализация, газ и вода у меня есть…  А на вопрос: есть ли, например, ливневая канализация, пожимают плечами. А без нее невозможно поставить бассейн, о котором так мечтает заказчик, потому что слить воду из него некуда…. Мы полностью берем в свои руки решение вопросов документации, включая разрешение на строительство, включая тех. условия на газификацию.

Собранная  исходно-разрешительная документация позволяет порой ограничить фантазию заказчика и архитектора,  мечтающих о трудно выполнимом или неоправданно дорогом в этих конкретно условиях решении.

Одновременно наша задача - найти архитектора и дизайнера (бывает, они приходят от заказчика). Параллельно нами составляется техническое задание, формирующее представление о том, из чего будет строиться пространство (материалы, инженерные конструкции, применяемые системы и тд.)  технологическое задание, определяющее, как именно заказчик будет жить в этом доме, как часто бывать на объекте, сколько человек будет находиться в нем большую часть времени, учитывающее «пики» - максимальное количество человек на семейных праздниках и т.д.

В технологическое задание входит логистика дальнейшей жизни в этом доме, комплекс вопросов жилищно-коммунального хозяйства: помещения для персонала, уборка, вывоз мусора, уход за территорией и зоны хранения технического инвентаря, доступ к инженерным системам. Для больших объектов важен вопрос питания и гигиены персонала. Если объект площадью боле 2-х ГА, возникает вопрос транспорта. Еще одна тема, относящаяся к технологическому заданию – охрана, комплексное решение вопросов безопасности. Если заказчик - высокопоставленный чиновник, у него своя охрана, которая выдвигает определенные требования к охране территории. Ни архитектор, ни мы не можем с этим не считаться…

Составленные задания мы согласовываем с заказчиком и его окружением и выдаем архитектору или генпроектировщику, который будет работать над объектом. У нас есть услуга «выбор генпроектных организаций». Бывает,  заказчик не хочет, чтобы все было сосредоточено в одних руках, тогда мы организуем тендер…  В любом случае, мы ведем процесс проектирования, отслеживая его на соответствие с заданием, следим за возможными отклонениями и их сохранением в допустимых рамках.

Итоговая задача этого большого первого этапа работы – принять финальную проектную документацию. Проверить ее:

  • на соответствие технического задания и проектного предложения
  • на соответствие конструктивных предложений экономической целесообразности
  • на связанность всех внутренних проектов между собой  (последнее важно, чтобы на стройке не возникла, например, ситуация, когда по одному месту проходят разные коммуникации).

Последнее, что мы делаем перед началом второго этапа, выпускаем два графика, по которым ориентируемся вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию.  Переход в стройку ознаменовывается выпуском графика хода работ и графика финансирования. Проект, смета и сроки очень подробно оговариваются с заказчиком. В результате возникает понимание взаимосвязи факторов:  финансирование – сроки - объем выполняемых работ. Уточняется приемлемая для заказчика периодичность и объем финансирования. При необходимости график переделывается. Больше мы от него не отступаем!  И несем ответственность за своевременное вхождение подрядчиков на объект, за отсутствие простоя и т.д…

Когда взаимопонимание с заказчиком по двум графикам достигнуто, приходит черед выбора генподрядчика – строительной структуры, которая организует взаимодействие подрядных организаций на строительных площадках. Сами мы не строим, а выбираем из тех, которых знаем, или из тех, кого рекомендует сам заказчик. Эмоциональный выбор на уровне «отличный парень» или «нравится – не нравится» совершенно не приемлем. Отбор генподрядчика, как и подрядчика, происходит на уровне сравнений показателей, которые они демонстрируют. Мы всесторонне проверяем компанию (запрашиваем форму – карта партнера, ищем гендиректора, выезжаем на объекты, отслеживаем качество построек). Наша принятая практика - аудит договоров с подрядчиками, составление которых гарантированно страхует заказчика от недобросовестности подрядчиков. Этим занимается наше юридическое подразделение…

Следующий этап – организация стройки. Как только стройка началась, остановить ее нельзя. Это как паровоз, который стоял-стоял, а потом поехал… В него надо подкидывать уголь, к нему подстраиваются все новые вагоны – организации, которые должны быть увязаны между собой. Наша задача на этом этапе - построение структуры, в которой работает генподрядчик и подрядчики, структуры, отвечающей за проект в целом и гарантирующей заказчику, что дом будет построен, к нему проведены все коммуникации и обеспечена площадка под ландшафт.

Ядро этой структуры - технический надзор – наши «глаза» на объекте. Технический надзор контролирует качество всех производимых работ. Он состоит из входного контроля материалов и контроля исполнения всех видов работ с созданием исполнительной документации, чтобы заказчик в итоге получил законченный продукт, который можно застраховать, сдать в эксплуатацию и легко обслуживать.

Не стоит путать технический и авторский надзор. Авторский надзор -прерогатива архитектора, он должен осуществляться на всех этапах ведения объекта и контролировать соответствие работ архитектурному проекту. 

Под каждый объект мы создаем команду, в которую входят:

  • Руководитель проекта – компетентный специалист, который ведет объект от начала до конца, удерживая в своих руках все направления работы
  • Помощник руководителя – человек, который находится на объекте постоянно, докладывает нам о ситуации, подписывает акты, собирает всю исполнительную документацию
  • ГИП – профильный  инженер, который занимается адаптацией проекта к стройке, ведь проект – это «бумага», которую выпустили задолго до начала стройки. За это время меняются технологии, появляются новые материалы, снимаются с производства или, наоборот, запускаются какие-то детали, приборы, датчики и прочее - он все это учитывает и вносит необходимые и своевременные коррективы
  • Секретарь – он отвечает за документооборот, который  в процессе стройки огромен
  • it-специалист – человек, который занимается контролем информационных потоков, кроме того в процессе стройки часто приходится делать 3Dвизуализации
  • курьер – водитель

Под конкретный объект мы не выделяем юриста и финансиста, но они работают как часть команды. Мы стараемся, чтобы у каждой подобной «рабочей группы», назначенной на весь период жизни объекта, был только этот конкретный проект, дальше группа расформировывается или переводится на новую площадку.

Строительство движется долго, главное – иметь в виду график. В этом строительном процессе ни в кое случае нельзя вывалиться из сроков и из бюджета. Работа сопровождается еженедельными планерками и жестким координированием действий генподрядчика и подрядчиков. 

Когда результат нашего труда начинает вырисоваваться – здание стоит и ландшафт устроен, наступает последний этап - ввод в эксплуатацию. Прямая обязанность ТСЗ на этом завершающем этапе работ - сформировать структуру эксплуатации: службу эксплуатации, состоящую из одного человека или структуры регламентно-технического обслуживания инженерных систем для проведения плановых ремонтов, профилактических осмотров и т.д.  Ввод в эксплуатацию включает в себя формирование набора документации, которая позволяет этот дом эксплуатировать: исполнительную документацию, паспорта на оборудование, сертификаты, испытание этого оборудования и пуско-наладку, например, доведение параметров работы систем вентиляции до тех параметров, которые были обусловлены проектом или корректировка показателей заданной температуры и влажности...

Мы готовим подробную инструкцию по эксплуатации объекта, подобную той, которая выдается при покупке машины. Туда же включается фото-отчет со стройки, а так же шифры и пароли всех смонтированных на объекте электронных систем…

Параллельно со сдачей объекта заказчику мы проводим сдачу объекта в эксплуатацию в различные органы Московской области, получаем БТИ, почтовые адреса, проводим сдачу энергоустановок в эксплуатацию, посещаем необходимые инспекции.

Владение алгоритмом построения процесса и наличие скоординированной структуры для реализации подобных задач позволяет нам не только брать на себя ответственность за все, но и гарантирует заказчику ожидаемый результат в конкретные сроки с понимаемым бюджетом.

Крупным планом
Оставить комментарий, задать вопрос →
/ Забыли пароль? / Регистрация
Интервью / все
Мы экономим Заказчику миллионы денег и нервы, которые стройка выматывает годами…

Строительство домов премиального уровня невозможно без Управляющей компании. В чем суть работы УК? Минимизация рисков: сроки, качество, деньги – вот три кита работы УК. Мы стоим 5% от общей суммы всего объема, но в конечном итоге экономим Заказчику миллионы денег, нервы, которые стройка выматывает годами, и жизнь. Ведь надо успеть пожить в том, что построил!

Интервью / все
Управление проектами: юридическое ведение, централизованное управление, минимизация рисков

Непонимание сути работы Управляющей Компании в итоге осложняет ситуацию всем, кто вовлечен в строительство домов премиального уровня. УК - это в первую очередь минимизация рисков. А риски огромные! И все в конечном итоге выливается в деньги: сроки - огромные деньги, качество – несметные деньги. В итоге, что такое УК? Это минимизация денег Заказчика.

Разговор на тему / все
Управление строительством частного дома

В создании проекта загородной резиденции АПМ Эмакс выполняла функции управляющей компании и проектировщика. Под решения дизайнера Екатерины Федорченко создавались планировки и конструкции. Эмакс разработала и соорудила фасады дома, инженерные коммуникации, выполнила ландшафтное проектирование и возвела объекты на участке.

Разговор на тему / все
Вентиляционные трубы – функциональный и архитектурный элемент

Грамотно спроектированная и качественно сделанная вентиляция – неотъемлемая часть системы жизнеобеспечения любого загородного дома. Общая эффективность вентиляционной системы зависит от качества ее компонентов и правильности монтажа. Важную роль играет местоположение вентиляционной трубы и отделочные материалы, из которых она сделана…

Мастер-класс / все
Управление строительством объекта эксклюзивного уровня

Этот объект, безусловно относящийся к уровню «люкс», представляет собой квартиру площадью 600 кв. м, с 4 балконами, 40 комнатами и 6 санузлами. Отличительной характеристикой этого проекта стала эксклюзивность, нестандартность во всем. За период стройки здесь трудилось более 40 компаний, работой которых необходимо было управлять.

Мастер-класс / все
Инженерные системы в загородном доме

Современный дом в сегодняшнем понимании – это не только грамотный проект, вписанный в окружающий ландшафт, не только качественные, отвечающие требованиям жизни материалы, но и инженерные системы, которые и обеспечивают должный уровень комфорта и безопасности. Сегодня речь пойдет именно об инженерных системах в загородном доме.

Мастер-класс / все
Площадка для отдыха на крыше дома. Как спроектировать и построить?

Терраса на крыше – модное и желанное решение для москвичей, имеющих квартиры на верхних этажах зданий. Такое место панорамно, но проблематично: городской шум, пыль, смог центра мегаполиса и многое другое. Поговорим о специфике создания площадок на крыше, о возможностях и оптимальных периодах их эксплуатации, дизайне, материалах, инженерии.

Разговор на тему / все
Строим загородный дом. С кем строить? Что необходимо знать, подбирая строителей…

С кем строить дом? Ответ на этот сложный вопрос является ключевым в решении множества проблем. К ним относятся и конечная стоимость строительства, и сроки, и качество будущего дома. Вариантов в решении всего два. Поговорим о том, как выбрать строителей и организовать процесс с максимальными гарантиями для клиента.

Мастер-класс / все
Что означают эталоны в строительстве загородных домов?

Концерн «Строительные Концепции» имеет огромный опыт проектирования и возведения загородных домов. Эти проекты объединяет единая концепция работы по дизайну, инженерному оснащению, оптимальным технологиям строительства, материалам и созданию ландшафта. Поговорим об этапах создания загородного дома...

Мастер-класс / все
Управление проектами строительства. Создание офиса

В создании офисных пространств необходимо решать комплекс задач, связанных с работой проектировщиков, дизайнеров, технической службы заказчика, строителей. Работая на объектах офисного типа, мы выступаем как генеральные проектировщики и управляющая компания, которая берет на себя ответственность за все виды и этапы работ на объекте.

Разговор на тему / все
Инженерные коммуникации в загородном доме

Приобретая землю, клиенты получают кусок поселка. Инженерные коммуникации, которые идут по дорогам поселков и участков, называются наружными. Все, что заходит на территорию участка, относится к внутриплощадочным. То, что разводится внутри дома, называется внутренними коммуникациями. О них и пойдет речь, - говорит Илья Сорока, генеральный директор управляющей компании «Эмакс»

Разговор на тему / все
Что нам стоит дом построить…

Мне повезло с профессией - это творческая, серьезная работа. Создав архитектурный проект, всегда хочешь довести его до полного воплощения. Но у нас дефицит хороших специалистов. Поэтому приходится становиться еще и генподрядчиком, ведь это реальная возможность управлять процессом и доводить реализацию до конца…

Обсуждение (1)
Интервью / все
Изготовление эксклюзивных дверей из ценных пород

В семействе дверей, которые мы произвели на заказ, есть фаворит – модель по проекту наших художников. В ее создании мастера компании продемонстрировали основные техники и умения, которые применяются в изготовлении столярного эксклюзива. Дизайн этой двери предусматривает резьбу и маркетри, отделку серебряной поталью и патинирование античным битумом...

Интервью / все
Краски Sherwin -Williams – 150 лет безупречного качества

Декоративные краски Sherwin -Williams, в России их на специальных условиях представляет «Ампир Декор», - настоящая легенда в интерьерном мире. В палитре бренда более 3000 оттенков, этими красками покрывают тысячи зданий и сооружений на планете - от Белого Дома, терминалов аэропорта Хитроу до самого высокого небоскреба Бурдж-Халифа. Поговорим подробнее о красках Sherwin -Williams.

Интервью / все
Дизайнерские лестничные ограждения Grande forge

Французский производитель лестничных ограждений Grande forge – бренд хорошо известный и очень популярный на премиальном интерьерном рынке. Grande forge – серийное производство с уникальной концепцией. Кованые и литые ограждения лестниц, разработанные дизайнерами, объединены в уникальные по красоте коллекции, их более 20. Фабрика работает и с эксклюзивом…